A possibilidade de realizar novos financiamentos usando como garantia um imóvel já alienado é a mais nova aposta de bancos e fintechs para catapultar o crédito com garantia de imóvel (CGI), também chamado de home equity. Essa modalidade vem crescendo ano a ano, mas ainda movimenta cifras relativamente pequenas no País.
A evolução desta categoria tornou-se possível com o Marco das Garantias (lei 14.711), que entrou em vigor no fim de 2023 e passou a autorizar que um mesmo imóvel fosse usado como garantia de mais de um empréstimo. De lá para cá, Santander, Itaú Unibanco, CashMe (do grupo Cyrela) e Creditas passaram a fazer esse tipo de operação, enquanto a Caixa Econômica Federal estuda aderir nos próximos meses.
A medida ajudará a expandir o CGI, na visão do diretor de crédito imobiliário do Santander, Sandro Gamba, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). "Essa é uma oportunidade enorme, pois cria um novo mercado, uma nova forma de gerar crédito", afirma. "Antes, só se oferecia crédito em cima de imóveis desalienados. O grande diferencial agora é que todo imóvel pertencente a uma carteira alienada está elegível."
Para entender o potencial do mercado, basta tomar como exemplo uma pessoa que já tem um financiamento no valor, por exemplo, de 20% ou 25% do imóvel usado como garantia e que ainda tem vários anos de prestações a pagar. Antes da mudança regulatória, essa pessoa não poderia aproveitar o mesmo imóvel em uma nova transação, ainda que o valor da garantia fosse bem maior que a dívida.
Havia, portanto, uma "ociosidade" dos ativos, que estão sendo destravados a partir de agora. O uso do mesmo imóvel para duas ou mais operações de crédito pode chegar ao teto de até 60%. Ou seja, o valor somado de todos os financiamentos não pode ser maior do que 60% do valor de imóvel, conforme a Resolução 4.676 de 2018, do Banco Central.
Ao definir um teto, o objetivo do BC foi evitar que o ativo usado como garantia seja incapaz de fazer jus ao conjunto de financiamentos concedidos pelas instituições financeiras, o que poderia gerar prejuízos em efeito dominó nas execuções de dívidas.
Bancos veem grande potencial de crescimento do CGI
O Santander lançou em julho a linha chamada ?Use Casa Mais?, que aceita imóveis já alienados. Nas primeiras três semanas, foram feitas mais de 1 mil simulações, o que indica uma procura aquecida, na visão de Gamba. ?É um tipo de crédito que atrai pessoas que precisam de recursos, mas estavam sem capacidade de tomar financiamento?, relatou.
O Itaú Unibanco lançou sua linha baseada em imóvel já alienado em junho e também viu uma procura elevada. No mês seguinte, esse modelo já respondeu por 20% de todas as operações de CGI. "Foi uma procura acima do esperado", contou o diretor de crédito imobiliário do banco, Thales Ferreira. "O novo marco foi uma conquista para o setor. E nós vemos como uma oportunidade para o desenvolvimento do CGI".
O Itaú está lançando nesses dias a opção de contratação de CGI com imóvel alienado de maneira 100% digital, via aplicativo ou site. O objetivo é cortar a burocracia e simplificar processos para dar impulso ao negócio.
Entre as fintechs, a CashMe também se engajou nessa modalidade. A empresa já atuava com CGI e passou a fazer operações em cima de imóveis já alienados neste ano. Essas operações já somaram mais de R$ 15 milhões. Por sua vez, a Creditas começou a testar o novo modelo nos últimos meses e pretende em breve estruturar uma linha específica.
Já a Caixa Econômica Federal, líder em crédito imobiliário no Brasil, confirmou que "a possibilidade de oferta de extensão de garantia para clientes com contratos habitacionais ativos está em estudo", mas que ainda aguarda determinados ajustes nas regulamentações.
Riscos
Um ponto em comum entre todos os participantes é que eles só têm concedido novo financiamento para quem já é um cliente, e não para aqueles cujos imóveis estão alienados a outras instituições financeiras.
Uma razão para isso é comercial, pois faz mais sentido explorar primeiro a carteira própria. A outra razão é evitar potenciais dissabores em caso de inadimplência e de execução das dívidas envolvendo credores diferentes - algo que já tem previsão legal, mas que ainda não foi testado em processos judiciais reais.
Ferreira, do Itaú, disse que há conforto em atuar com o CGI sobre imóvel já alienado, mas só para clientes próprios. ?Não vejo risco de mais complicações aí. Já para imóveis alienados a terceiros, ainda tem questões a serem debatidas com mais profundidade?, ponderou.
Caso este tipo de empréstimo não seja pago, e o credor decida ficar com o imóvel do mutuário inadimplente, há uma ordem a ser seguida. Um eventual inadimplemento da segunda dívida não pode gerar a execução da garantia. A dívida é exequível, porém, não com a garantia imobiliária, explica o advogado Olivar Vitale, sócio fundador do escritório VBD e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).
"A lei é muito clara. A constituição da alienação fiduciária superveniente (segunda dívida) é legal e passível de registro desde a sua contratação, mas a sua eficácia só se inicia com o cancelamento da garantia fiduciária original", diz Vitale. Isso significa que se a primeira dívida ficar sem pagamento, o primeiro credor tem a prioridade para executar a garantia, e o segundo credor terá que se sujeitar a esse processo. Como essa ainda é uma regulamentação nova, boa parte do mercado ainda mantém cautela. "Eu acredito que ainda pode haver insegurança jurídica na questão de preferência de execução de dívida?, diz o presidente da CashMe, Juliano Bello. O outro ponto é se os gestores de CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) entenderam este risco e vão querer investir neste tipo de papel", observou.
O vice-presidente da Creditas, Fabio Zveibil, também acredita em alguma incerteza sobre como seria uma eventual execução de garantias. "Tem a regra, mas sobram dúvidas sobre como isso vai funcionar na prática", afirma. Por isso, a opção da fintech será avançar com mais cautela nesse novo mercado. ?Tem muito imóvel não alienado e com potencial de ser usado em operação de CGI. O tamanho da oportunidade do que está ?não alienado? é grande o suficiente. É questão de popularizar o produto?, avaliou.
Panorama de mercado
A carteira total de CGI no mercado chegou a R$ 21,7 bilhões na metade de 2024, um avanço de 21% na comparação com a metade de 2023, de acordo com dados da Abecip. Já o volume de financiamentos no primeiro semestre foi de R$ 4,6 bilhões, avanço de 45% na comparação anual. Embora haja um crescimento relevante, o setor ainda é pequeno em comparação com o crédito imobiliário tradicional, para compra e construção da casa própria, que movimentou R$ 115 bilhões em financiamentos no primeiro semestre.
Nos últimos anos, o CGI passou a ganhar mais atenção tanto do governo, na parte regulatória, e das instituições financeiras, o que ajudou a dar tração ao negócio. Os bancos reformularam seus produtos e investiram em propagando para torná-lo mais conhecido.
Como há imóvel no resguardo, a principal vantagem é a taxa ser menor do que linhas sem garantia. As taxas de mercado giram, atualmente, na faixa de 1,5% a 2,0% ao mês. Ele tem sido procurado por quem quer pagar dívidas mais caras, realizar investimentos e/ou reforma da própria casa, por exemplo.
